Вы здесь

Правовые последствия самовольного строительства

Вопрос: Каковы правовые последствия самовольного строительства и самовольного занятия земельного участка?

Понятие самовольного строительства дано в статье 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь.  Под самовольным строительством подразумевается деятельность лица по созданию или изменению недвижимого имущества путем строительства, реконструкции (пристройки, надстройки, перестройки) капитального строения (здания, сооружения), если она осуществлена:

1)    на самовольно занятом земельном участке;

2) на земельном участке, используемом не по целевому назначению либо предоставленном государственным органом, не имеющим полномочий на принятие соответствующего решения, и (или) без проведения аукциона, когда предоставление земельного участка возможно только по результатам аукциона, и (или) предоставленном с нарушением установленной очередности предоставления земельных участков, и (или) без предварительного согласования места размещения земельного участка, если в соответствии с законодательными актами требуется его проведение;

3) без получения необходимых разрешений на строительство, реконструкцию либо без проектной документации в случаях, когда необходимость ее подготовки предусмотрена законодательством, либо с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.

Перечень случаев, когда строительство является самовольным исчерпывающий и они абсолютно разные по своей правовой природе, в связи с чем, следует рассмотреть их по отдельности. 

Строительство на самовольно занятом земельном участке.

Строительство на самовольно занятом земельном участке  кажется нелогичным на первый взгляд. Можно сразу представить ситуацию, когда гражданин выбирает понравившийся ему чужой  земельный участок, который может принадлежать другому гражданину или юридическому лицу, либо относиться к незанятым землям в ведении местного исполнительного комитета, и начинает строить на нем какой-либо объект недвижимости. В наш век доступной правовой информации такой самозахват любому покажется странным, и, конечно, закон всегда будет стоять на стороне лица, которое владеет земельным участком на легальных  правах, нерадивый захватчик не сможет приобрести прав на возведенный на чужом земельном участке объект. Закон гласит, что в таком случае, местным исполнительным и распорядительным органом принимается, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, решение о возврате самовольно занятого земельного участка, сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние в порядке, предусмотренном законодательством об охране и использовании земель.

В соответствии  со статьей 72 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее – КоЗ) самовольным занятием земельного участка является использование земельного участка без документа, удостоверяющего право на него, за исключением случаев использования по целевому назначению гражданами земельных участков, предоставленных им до 1 января 1999 года для строительства и (или) обслуживания жилого дома, обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме, ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, дачного строительства, строительства и эксплуатации индивидуального гаража для хранения транспортного средства, сведения о которых внесены в земельно-кадастровую документацию, случая, когда владение участком осуществляется в течение длительного времени в соответствии со статьей 44 КоЗ, а также иных случаев использования по целевому назначению земельных участков гражданами, индивидуальными предпринимателями, юридическими лицами, предусмотренных актами Президента Республики Беларусь, решениями иных государственных органов, осуществляющих государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с их компетенцией, предусмотренной настоящим Кодексом и иными актами законодательства, либо по постановлению суда.

Использование земельного участка без документа, удостоверяющего право на него, означает отсутствие у землепользователя свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации, либо государственного акта, основанного на решении исполкома, сделке.

На практике встречаются случаи, когда самозахват таковым и не является. Например, граждане или юридические лица во время не обращаются за продлением договора аренды земельного участка, и он прекращается в последний день своего действия, и, соответственно, исключается и запись о праве на используемый земельный участок гражданина (юридического лица) из единого регистра недвижимого имущества прав на него и сделок с ним. А на участке имеется капитальное строение, либо не завершенный строительством объект, которые в, таком случае, могут приобрести статус самовольного, ведь действующих правоудостоверяющих документов на земельный участок у лица уже нет. Так что самовольное занятие земельного участка иногда вытекает из вполне правомерного землепользования, порождая массу правовых вопросов и проблем.

Самовольно занятый земельный участок возвращается по его принадлежности,  без возмещения лицу затрат, произведенных им за время незаконного использования. Приведение земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние, а также снос возведенных на нем строений производятся за счет лица, самовольно занявшего земельный участок.

В случае отказа лица, самовольно занявшего земельный участок, выполнить решение соответствующего исполнительного комитета о возврате самовольно занятого земельного участка, сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное  для использования по целевому назначению состояние, снос самовольной постройки и приведение земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние осуществляются исполнительным комитетом.

Взыскание затрат на осуществление возврата самовольно занятого земельного участка, сноса самовольной постройки и приведение земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние производится в судебном порядке.

Более того за самовольное занятие земельного участка предусмотрена административная и даже уголовная ответственность.

Административное взыскание за самовольное занятие земельного участка в соответствии со статьей 23.41 Кодекса об административных правонарушениях Республики Беларусь (далее – КоАП) выражается в виде наложения штрафа в размере от десяти до тридцати базовых величин, на индивидуального предпринимателя - от двадцати до ста базовых величин, а на юридическое лицо - от пятидесяти до трехсот базовых величин.

Статьей 386 Уголовного кодекса Республики Беларусь предусмотрена уголовная ответственность в виде штрафа или исправительных работ на срок до одного года, или ареста за самовольное занятие земельного участка, совершенное в течение года после наложения административного взыскания за такое же нарушение.

Таким образом, факт самовольного занятия земельного участка применительно к признанию расположенной на нем постройки самовольным строительством, должен быть установлен и лицо должно быть привлечено к установленной законом ответственности.

Cтроительство на земельном участке, используемом не по целевому назначению либо предоставленном государственным органом, не имеющим полномочий на принятие соответствующего решения, и (или) без проведения аукциона, когда предоставление земельного участка возможно только по результатам аукциона, и (или) предоставленном с нарушением установленной очередности предоставления земельных участков, и (или) без предварительного согласования места размещения земельного участка, если в соответствии с законодательными актами требуется его проведение.

Рассматриваемые обстоятельства возникают по двум группам причин:

1)    Лицо по своей вине само использует участок не по целевому назначению,

2)    По недосмотру иных лиц нарушен порядок предоставления земельного участка, что ставит само право на него под сомнение, а также постройку на нем вне закона.

Понятие целевого назначения земельного участка содержится в статье 1 КоЗ и представляет собой  установленные решением об изъятии и предоставлении земельного участка порядок, условия и ограничения использования земельного участка для конкретных целей.

Одним из принципов земельных правоотношений в Республике Беларусь в соответствии со статьей 5 КоЗ является использование земельных участков по целевому назначению.

В соответствии со статьей 15.10 КоАП Республики Беларусь  за нецелевое использование предоставленного земельного участка установлена административная ответственность в виде  штрафа от двух до десяти базовых величин, на индивидуального предпринимателя - от пяти до двадцати пяти базовых величин, а на юридическое лицо - от двадцати до ста базовых величин.

В свидетельстве о государственной регистрации на земельный участок, как и в решении исполнительного комитета о его предоставлении,  всегда указано его целевое назначение, и это целевое назначение нужно строго соблюдать. Например,  если гражданину предоставлен земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, законодательством категорически запрещено строить на нем жилой дом, так как это будет являться самовольным строительством.

Предоставление земельного участка государственным органом, не имеющим полномочий на принятие соответствующего решения.

Органы, имеющие полномочия на предоставление земельных участков определены в КоЗ, а также полномочия государственных органов по изъятию и предоставлению земельных участков установлены в Указе Президента Республики Беларусь № 667 от 27.12.2007 «Об изъятии и и предоставлении земельных участков» . В 99% случаев предоставления земельных участков государственный орган, имеющий право на его предоставление, - местный исполнительный комитет, на территории которого расположен испрашиваемый земельный участок. Порядок предоставления земельных участков четко регламентирован законодательством, в связи с чем, случаи предоставления земельных участков неуполномоченными органами на практике встречаются очень редко.

Если говорить о предоставлении земельного участка без проведения аукциона, когда предоставление земельного участка возможно только по результатам аукциона, то здесь также вопросы возникают редко. В Указе № 667 четко установлены случаи, когда земельные участки предоставляются без проведения аукциона. Граждане обращаются с заявлениями о предоставлении земельного участка, а определить имеет ли заявитель право на приобретение права на земельный участок без аукциона, устанавливает в рамках законодательства местный исполнительный комитет.

В практической деятельности местных исполнительных комитетов встречаются ситуации, когда сами граждане умышленно создают несуществующую нуждаемость в улучшении жилищных условий, представляя соответствующие недостоверные документы о нуждаемости в улучшении жилищных условий, и, как следствие, получают земельный участок, не имея права на него, или получают земельный участок  вне существующей в местных исполнительных комитетах очередности.

В рассмотренных случаях  в отношении земельного участка исполкомами принимается одно из следующих решений:

1) о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий;

2) о приведении самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий.

Кроме этого, законодательством предусмотрено, что за лицом, осуществившим на земельном участке, предоставленном в частную собственность либо пожизненное наследуемое владение, самовольное строительство (в том числе за законным приобретателем) в случаях,  которые мы рассмотрели выше,  по решению суда может быть признано право собственности на самовольную постройку, если сохранение самовольной постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил. Признание судом права собственности на самовольную постройку является основанием для принятия местным исполнительным и распорядительным органом решения о продолжении строительства (принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке) и о предоставлении земельного участка в порядке, предусмотренном законодательством об охране и использовании земель.

Вместе с тем на сегодняшний день судебная практика по данному вопросу весьма неоднозначна. Решение суда по подобному иску во многом будет зависеть от степени готовности дома и тяжести допущенных нарушений при предоставлении земельного участка. Тем более, что исполком одновременно с решением по самовольному строительству, как правило,  прекращает право пожизненного наследуемого владения на земельный участок либо обращается в суд с заявлением, цель которого прекратить право собственности в отношение земельного участка. В такой ситуации дополнительно необходимо доказать хорошую несущую способность вашей постройки, а также тот факт, что сохранение самовольной постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил.

Строительство без получения необходимых разрешений на строительство, реконструкцию либо без проектной документации в случаях, когда необходимость ее подготовки предусмотрена законодательством, либо с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.

 Если объект строительства отвечает этим признакам, местным исполнительным и распорядительным органом принимается, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, одно из следующих решений:

1) о продолжении строительства (принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке) - если сохранение постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил;

2) о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий - если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил;

3) о приведении самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий - если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил.

Определение об отнесении объекта к строительству без получения необходимых разрешений на строительство, реконструкцию либо без проектной документации в случаях, когда необходимость ее подготовки предусмотрена законодательством сложностей не вызывает. Как правило, этому признаку соответствует строительная деятельность на своем земельном участке, узаконить возводимые постройки лицо планирует уже по факту. И сложности в узаконении встречаются не так часто, если нет очевидных нарушений строительных норм и правил.

Существенные нарушения строительных норм и правил и отдельно выступают в качестве основания для признания объекта самовольным строительством.

Закон определяет, что  под существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил понимаются нарушения, которые могут создать потенциальную угрозу нарушения прав и охраняемых законодательством интересов других лиц, жизни или здоровью граждан, имуществу граждан и юридических лиц, нарушить установленные утвержденной градостроительной документацией регламенты использования территории, а также причинить вред окружающей среде, снизить эксплуатационную пригодность объекта.

Самый распространенный пример из практики, касающийся физических лиц, -  это размещение постройки на расстоянии от границы смежного земельного участка менее нормативного, при этом размещение объекта бывает и согласовано территориальными органами архитектуры. Действительно такое нарушение является существенным по ТКП, но будет ли оно таковым в смысле статьи 223 ГК, можно определить только с помощью привлечения соответствующих специалистов. Так, оспаривая решение исполкома о сносе постройки по основанию существенных нарушений строительных и градостроительных норм и правил, необходимо представить доказательства, что в конкретном случае такой существенности нет. Также выяснить этот вопрос можно при проведении судебной экспертизы, на разрешение которой ставится вопрос, являются ли допущенные нарушения при возведении объекта, существенными применительно к нормам статьи 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

Следует помнить, что лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает права собственности на самовольную постройку и не вправе пользоваться и распоряжаться самовольной постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

 По какому бы основанию строительство не относили к разряду самовольного, ситуация будет рассматриваться в каждом случае индивидуально в рамках действующего законодательства, предприняты меры к сохранению постройки, так как законом предусмотрены достаточно суровые меры для нарушителей, что влечет за собой за счет собственных средств выполнение  решения  исполкома по сносу самовольной постройки. Если гражданин откажется выполнить такое решение, исполком осуществит снос самостоятельно. При  этом все затраты по сносу будут взысканы с застройщика.

Соблюдение действующего земельного законодательства и законодательства в области архитектурной и градостроительной деятельности, является гарантией реализации гражданами своих целей по строительству того или иного объекта.