Вопросы архитектуры и строительства

 Каков порядок принятия решений о продолжении строительства или о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке (по самовольным постройкам, расположенным на придомовой территории на предоставленном земельном участке).

ОТВЕТ: Статьей 223 Гражданского Кодекса Республики Беларусь определено понятие самовольной постройки (самовольного строительства), под которым понимается строительство, а также пристройка, надстройка, перестройка дома, другого строения, сооружения или создание иного недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законодательством, а также без получения на это необходимых разрешений либо с существенными отступлениями от проекта или существенными нарушениями градостроительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку не вправе пользоваться и распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Порядок принятия исполнительными комитетами (далее — исполком) решений по самовольным постройкам регулируется Положением о порядке принятия решений по самовольным постройкам, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.12.2007

№ 1802 (далее-Положение).

Согласно п.8 Положения, в целях принятия решения о продолжении строительства или о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и её государственной регистрации в установленном порядке граждане, осуществившие самовольной строительство, представляют в исполком заявление и другие документы, указанные в п.9.4 Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 (далее — Перечень). В соответствии с п.9.4 Перечня, с целью принятия исполкомом решения о продолжении строительства или о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и её государственной регистрации в установленном порядке гражданин представляет в службу «Одно окно» Горецкого райисполкома (г. Горки, ул. Якубовского, 9) следующие документы:
1) заявление;
2) заключение по надежности, несущей способности и устойчивости конструкции самовольной постройки — для построек более 1 этажа;
3) оригинал письменного согласия всех проживающих, в т.ч. временно отсутствующих совершеннолетних граждан и собственников общей долевой собственности, на принятие в эксплуатацию и государственную регистрацию одноквартирного, блокированного жилого дома и (или) нежилых капитальных построек на придомовой территории (подается в свободной форме);
4) копия решения суда о признании права собственности на самовольную постройку — в случае принятия судом такого решения;
5) оригинал документа, подтверждающего право на земельный участок (например, свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации возникновения (перехода) прав на земельный участок; выписка из регистрационной книги).
Исполком на основании заключения комиссии в течение 15 дней со дня подачи заявления, а в случае запроса документов и (или) сведений от других государственных органов, иных организаций — 1 месяца, принимает в соответствии с пунктами 3–5 статьи 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь решение о продолжении строительства или о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке либо отказывает в принятии такого решения и принимает решение о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние или о приведении самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние. Не позднее 5 дней со дня принятия решения, исполком направляет лицу, осуществившему самовольное строительство, выписку из принятого решения.
Статьей 22.8 Кодекса об административных правонарушениях Республики Беларусь за самовольное строительство предусмотрено административное взыскание в виде штрафа:
— на физическое лицо — от пяти до тридцати базовых величин;
— на индивидуального предпринимателя — от двадцати до ста базовых величин;
— на юридическое лицо — от двадцати до пятисот базовых величин.
Дальнейшая судьба самовольной постройки определяется органами местного управления и самоуправления на основании действующих актов законодательства и градостроительной документации.

Какие требования должны соблюдаться при устройстве ограждения, выполненного соседом по границе смежных земельных участков?

ОТВЕТ. Устройство ограждений является правом землепользователей, а не обязанностью. В любом случае ограждение приусадебного земельного участка может быть обустроено как одним, так и совместно двумя смежными землепользователями.

В соответствии с подпунктами 6.3.18 - 6.3.20 строительных норм СН 3.01.03-2020 «Планировка и застройка населенных пунктов» (Справочно: с 29 ноября 2023 года вступают в силу изменения к строительным нормам СН 3.01.03-2020) ограждения приусадебного участка устанавливаются по геодезической границе с соседними (смежными) земельными участками. При этом ограждения должны соответствовать следующим требованиям: высота – не более 2 м, степень светопрозрачности – от 0 % до 100 % по всему периметру земельного участка (т.е. может быть сплошным).

В районах сложившейся усадебной застройки, в случае если установленная (геодезически) граница участка проходит в непосредственной близости (менее 3 м) от существующего жилого дома, к ограждению приусадебного участка на ширину такого дома применяют следующие требования: высота – не более 2 м, степень светопрозрачности – от 50 % до 100 %. В случае если установленная (геодезически) граница участка проходит по стене жилого дома или хозяйственной постройки смежного землепользователя, установка ограждения на ширину такого дома либо хозяйственной постройки не допускается.

При проектировании ограждений между приквартирными участками жилого дома, состоящего из двух и более квартир, необходимо обеспечивать зону не менее 1 м для обслуживания фасадов и крыши части дома смежной квартиры (квартир). Ограждение между приквартирными участками должно быть высотой не более 1,2 м от уровня земли напротив фасада с окнами смежной квартиры (квартир) и не более 1,7 м – при их отсутствии, со степенью светопрозрачности от 50 % до 100 % по всей высоте.

Следует отметить, что высоту ограждения приусадебного участка определяют как сумму высот всех его конструктивных элементов и измеряют со стороны участка, на котором возводится ограждение, от уровня земли до верхней поверхности полотна ограждения. Размеры возводимого ограждения не должны превышать установленные нормы более чем на 0,05 метра.

Если у землепользователя возникают сомнения в части прохождения границ земельного участка рекомендуем обратиться в организацию по землеустройству для уточнения (восстановления) границ земельного участка на местности.

Если заявитель считает, что собственниками соседнего (смежного) домовладения ущемлены либо нарушены его права, заявитель вправе за их защитой обратиться в суд.

Соблюдение нормативных требований при проведении реконструкции жилых домов и хозяйственных построек на приусадебном земельном участке.

Ответ: Согласно пункту 9.3.2. Указа Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан» выдача разрешительной документации на реконструкцию индивидуального жилого дома и нежилых построек на придомовой территории входит в компетенцию местных исполнительных и распорядительных органов по месту нахождения земельного участка.

В соответствии с Положением о порядке реконструкции многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов (далее – Положение), утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384, реконструкция многоквартирного, блокированного, одноквартирного жилого дома, жилого и (или) нежилого помещений в его составе, а также нежилых построек (далее - реконструкция) - совокупность работ и мероприятий, направленных на использование по новому назначению этого дома, помещений и нежилых построек и (или) связанных с изменением их основных технико-экономических показателей и параметров.

Реконструкция осуществляется на основании решения местного исполнительного и распорядительного органа о разрешении реконструкции и проектной документации на реконструкцию (далее – проект реконструкции).

Проект реконструкции разрабатывается по заказу и за счет средств застройщика по договорам подряда на выполнение проектных работ с разработчиком проектной документации.

Согласование, а также при необходимости проведение государственной экспертизы проекта реконструкции разработчик проектной документации осуществляет в установленном порядке.

Порядок получения разрешения на реконструкцию жилого дома определен пунктом 4 Главы 2 Положения о порядке реконструкции многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов.

Согласно указанному Положению согласование проекта реконструкции осуществляется территориальным подразделением архитектуры и градостроительства по месту нахождения земельного участка по представлению застройщика (по Горецкому району – в отделе архитектуры и строительства райисполкома по адресу: г. Горки, ул. Якубовского, 9, кабинет 30).

Реконструкция:

может осуществляться самим застройщиком при реконструкции жилых и (или) нежилых помещений в блокированных жилых домах высотой до 7 метров и одноквартирных жилых домов высотой до 7 метров, а также нежилых построек, за исключением работ по их инженерному оборудованию;

осуществляется только по договорам строительного подряда с юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, имеющими право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, при реконструкции жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, а также жилых и (или) нежилых помещений в блокированных жилых домах высотой более 7 метров и одноквартирных жилых домов высотой более 7 метров, по инженерному оборудованию жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов, а также нежилых построек.

К работам по реконструкции относятся работы по:

изменению назначения, количества и (или) общей площади жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов и (или) нежилых построек;

изменению строительного объема или общей площади жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирного жилого дома и (или) нежилых построек;

замене несущих конструкций (отдельных видов таких конструкций) жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирного жилого дома и (или) нежилых построек;

устройству балконов, лоджий, веранд, террас, а также пандусов для передвижения инвалидов-колясочников с первого этажа на придомовую территорию;

устройству неотапливаемых кладовых и погребов в пространстве под балконами и лоджиями первых этажей многоквартирных, блокированных жилых домов без использования подвальных помещений таких домов с обустройством доступа в эти кладовые и погреба с балконов и лоджий посредством люков;

инженерному оборудованию (переоборудованию) жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов, а также нежилых построек;

устройству (переустройству) наружных сетей, кроме магистральных.

Законченные реконструкцией жилые и (или) нежилые помещения в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирные жилые дома, нежилые постройки, а также выделенные согласованным проектом реконструкции очереди реконструкции подлежат обязательной приемке в эксплуатацию приемочной комиссией, назначаемой в соответствии с законодательством.

Приемка в эксплуатацию законченного реконструкцией жилого и (или) нежилого помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирного жилого дома, нежилых построек осуществляется в установленном законодательством порядке.

Составление технического паспорта на соответствующее недвижимое имущество и государственная регистрация изменения или создания в результате реконструкции недвижимого имущества осуществляются организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Изменить расположение сложившейся существующей застройки при проведении реконструкции или новом строительстве на приусадебном земельном участке можно только в соответствии с действующими техническими нормативными правовыми актами.

При проведении реконструкции или новом строительстве размещение жилого дома и хозяйственных построек на приусадебных земельных участках должно осуществляться в соответствии со строительными нормами СН 3.01.03-2020 «Планировка и застройка населенных пунктов».

Согласно пункту 6.3.13 СН 3.01.03-2020 хозяйственные постройки от границ соседнего участка следует размещать на расстоянии не менее 1 м (с 29 ноября 2023 года – от хозяйственных построек, пергол и беседок (высотой не более 3 м) – 2 м), отдельно стоящий жилой дом - не менее 3 м, высокорослые деревья (высотой более 3 м) – 3 м, среднерослые (высотой до 3 м) – 2 м, низкорослые (высотой до 2 м) – 1 м. В зоне 1 м до границы участка разрешается размещение газона и цветочных растений высотой не более 1 м.

В районах сложившейся усадебной застройки предусматривается возведение нового жилого дома и хозяйственных построек, а также реконструкция существующего жилого дома и хозяйственных построек на расстоянии менее 3 м от границы земельного участка при наличии нотариально заверенного письменного согласия смежного(-ых) землепользователя(-ей) и при условии соблюдения противопожарных, санитарных, экологических и иных действующих нормативов.

При расположении жилого дома и (или) хозяйственных построек на расстоянии менее нормативного (для районов сложившейся застройки) необходимо обеспечить устройство организованного водоотведения с кровли, предотвращающего сток дождевой воды с крыш на территорию соседнего (смежного) участка.

На основании Указа Президента Республики Беларусь от 13 июня 2022 г. № 202, возведение или реконструкция одноквартирного жилого дома и (или) нежилых капитальных построек пятого класса сложности на земельном участке, предоставленном для строительства и (или) обслуживания одноквартирного жилого дома, могут осуществляться:

юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями в сельских населенных пунктах и городе Горки на основании паспорта застройщика;

гражданами:

в городе Горки на основании паспорта застройщика;

в сельских населенных пунктах Горецкого района на основании документа, удостоверяющего право на земельный участок, и при условии, что расстояние от границ соседнего (смежного) земельного участка до жилого дома составляет не менее трех метров, нежилых капитальных построек – не менее двух метров.

При возведении или реконструкции одноквартирного жилого дома и (или) нежилых капитальных построек в соответствии с пунктом 1 Указа
№ 202 не являются обязательными получение разрешительной документации (разрешения на реконструкцию), разработка проектной документации и согласование ее с местным исполнительным и распорядительным органом, а также последующая приемка в эксплуатацию объектов строительства.

Какие особенности строительства на земельном участке следует учитывать?

ОТВЕТ. Возведение и реконструкция жилых домов и хозяйственных построек может производится на основании:

Указа Президента Республики Беларусь от 13 июня 2022 г. № 202 (юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями в сельских населенных пунктах и городе Горки на основании паспорта застройщика; гражданами в городе Горки на основании паспорта застройщика, в сельских населенных пунктах на основании документа, удостоверяющего право на земельный участок, и при условии, что расстояние от границ соседнего (смежного) земельного участка до жилого дома составляет не менее трех метров, нежилых капитальных построек – не менее двух метров);

Закона Республики Беларусь от 5 июля
2004 г. № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь», Положением о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20 февраля 2007 г. № 223, Положения о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 6 июня 2011 г. № 716 с обязательным получением решения исполкома о разрешении проведения проектных и изыскательских работ, строительства объекта (разрешительная документация), разработкой на ее основе проектной документации, согласованной в установленном порядке и последующим вводом в эксплуатацию объекта строительства после завершения строительных работ.

Размещение жилого дома, хозяйственных построек, ограждение приусадебного участка, а также размещение растений на приусадебном земельном участке должно осуществляться в соответствии со строительными нормами СН 3.01.03-2020 «Планировка и застройка населенных пунктов» и на основании решения местного исполнительного и распорядительного органа по согласованию с органами архитектуры и градостроительства.

Согласно пункту 3 «Термины и определения» СН 3.01.03-2020 хозяйственная постройка – одноэтажное строение и сооружение нежилого назначения, размещаемое на приусадебном участке и предназначенное для обслуживания домовладения и земельного участка. 

На приусадебном участке разрешается предуматривать:

строительство гостевого домика;

устройство ландшафтно-обустроенного пруда-копани, не дренирующего в грунт бассейна;

размещение ульев (с пчелиными семьями) не ближе 20 м до границы участка со стороны улицы и не ближе 10 м до границы смежного участка. Указанные расстояния могут быть уменьшены: до границы участка со стороны улицы — не ближе 15 м и до границы смежного участка — не ближе 4 м, если:

на пути лета пчел (от летка до границы участка) существует препятствие высотой не менее 2 м (стена здания или сооружения, глухой забор, сетка с размерами ячеек не более 15х15 мм, плотный кустарник);

ульи (с пчелиными семьями) размещены на высоте не менее 2 м от уровня земли усадебного участка.

Ульи (с пчелиными семьями) на усадебных участках, примыкающих к территориям детских дошкольных и школьных учреждений, учреждений культуры, медицинских учреждений, других объектов различного назначения, предполагающих скопление людей, должны быть расположены на расстоянии не менее 200 м от указанных территорий.

Расстояние от окон жилых помещений жилого дома до стен дома и хозяйственных построек, за исключением построек для содержания животных, а также площадок (навеса) для размещения личного транспорта, расположенных на соседних (смежных) земельных участках, должно составлять не менее 6 м.

Расстояние от границ соседнего (смежного) участка следует принимать, м, не менее:

— до отдельно стоящего жилого дома, гостевого домика — 3;

— до ландшафтно-обустроенного пруда-копани, не дренирующего в грунт бассейна — 3;

— до вольеров с домашними животными — 4;

— до хозяйственных построек, пергол и беседок (высотой не более 3 м) — 1;

— до площадок временного складирования строительных материалов (высотой складирования не более 3 м) — 1.

От границ соседнего (смежного) земельного участка следует размещать растения на расстоянии, м, не менее:

— высокорослые (высотой более 3 м) — 3;

— среднерослые (высотой до 3 м) — 2;

— низкорослые (высотой до 2 м) — 1.

В зоне 1 м до границы участка разрешается размещение газона и цветочных растений высотой не более 1 м.

В районах сложившейся усадебной застройки предусматривается возведение нового жилого дома и хозяйственных построек, а также реконструкция существующего жилого дома и хозяйственных построек на расстоянии менее 3 м от границы земельного участка при наличии нотариально заверенного письменного согласия смежного(-ых) землепользователя(-ей) и при условии соблюдения противопожарных, санитарных, экологических и иных действующих нормативов.

При расположении жилого дома и (или) хозяйственных построек на расстоянии менее нормативного (для районов сложившейся застройки) необходимо обеспечить устройство организованного водоотведения с кровли, предотвращающего сток дождевой воды с крыш на территорию соседнего (смежного) участка.

Размеры возводимого (реконструируемого) дома, а также капитальных хозяйственных построек (сооружений) не должны превышать установленных в проектной документации на 0,15 м по длине и ширине и на 0,1 м по высоте.

На основании Указа Президента Республики Беларусь от 25 июля 2022 г. № 253 «Об упрощенном порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства», в целях упрощения порядка приемки в эксплуатацию одноквартирных жилых домов и (или) нежилых капитальных построек пятого класса сложности на придомовой территории:

объекты строительства, возведенные (реконструированные) гражданами на земельных участках, права на которые у них возникли до 1 сентября 2022 г. и предназначенных для строительства и (или) обслуживания одноквартирных жилых домов, могут по решению местного исполнительного и распорядительного органа приниматься в эксплуатацию без наличия разрешительной документации на их строительство (разрешения на реконструкцию) и (или) проектной документации.

Заявления о приемке в эксплуатацию объектов строительства могут быть поданы гражданами в отдел архитектуры и строительства Горецкого райисполкома до 1 января 2025 г.;

возведение (реконструкция) гражданами объектов строительства по которым местным исполнительным и распорядительным органом принято решение о приемке в эксплуатацию, не признается самовольным строительством.